Utkastelse ved leie av bolig
For at utleier skal kunne kreve utkastelse, må det foreligge tvangsgrunnlag. Utleier kan aldri kaste ut leietaker på egen hånd.
Hva kan være grunnlag for utkastelse?
For at utleier skal kunne kreve utkastelse, må det foreligge tvangsgrunnlag. Det finnes flere mulige tvangsgrunnlag:
- Skriftlig avtale som sier at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke blir betalt. Dette må avtales skriftlig mellom leier og utleier i forbindelse med inngåelse av husleiekontrakten. Med en slik utkastelsesklausul i kontrakten kan utleier gå direkte til namsmyndighetene hvis leien ikke betales.
- Utkastelsesklausul som leietaker og utleier avtaler ved inngåelse av en tidsbestemt kontrakt. Når leieavtalen opphører etter for eksempel 3 år, kan utleier gå til namsmyndighetene hvis leietaker ikke flytter som avtalt, uten å gå veien om domstolene.
- Oppsigelse i leieforhold etter husleieloven. Når oppsigelsen er lovlig og leietakeren ikke har protestert skriftlig til utleieren mot oppsigelsen innen fristen på én måned, eller når utleieren har reist sak mot leietakeren og retten ikke har satt oppsigelsen til side.
- Vesentlig mislighold av leieavtalen. Hvis leietaker har ramponert leiligheten, gjentatte ganger unnlatt å betale, har store ubetalte husleier eller det foreligger lignende vesentlige brudd på leieavtalen, og misligholdet vedvarer tross advarsler fra utleieren, vil utleier kunne ha grunnlag for å heve leieavtalen. Har utleier rett til å heve avtalen, kan han kreve utkastelse dersom leietaker ikke flytter frivillig
Kan huseier selv kaste ut leietaker?
Utleieren kan aldri på egen hånd kaste ut leietakeren, for eksempel ved fysisk å fjerne leietakerens møbler og innbo, bytte ut låser eller på andre måter fysisk hindre leietakerens adgang til boligen.
Det er bare namsmyndighetene/politiet som kan kaste ut en leietaker etter at saken har vært avgjort i domstolene, eller på grunnlag av et særlig tvangsgrunnlag som leietaker ikke har protestert på.
Hvordan unngå utkastelse?
1. Klag til utleier
Dersom leietaker er uenig i grunnlaget for utkastelsen, bør han protestere til utleier. Dette er særlig aktuelt når grunnlaget er oppsigelse eller påstand om heving.
Er grunnlaget betalingsmislighold, kan leietaker unngå utkastelsen ved å gjøre opp for seg. Betal ubetalt leie, renter og gebyrer. Da kan ikke namsmyndighetene gjennomføre utkastelsen.
2. Klag til Husleietvistutvalget
Hvis dere ikke kommer til enighet kan du ta saken videre til Husleietvistutvalget.
Hvis saken er kommet til namsmannen og namsmannen finner at grunnlaget for utkastelsen er gyldig, har du ikke mulighet til å stanse utkastelsen.
Det er derfor avgjørende av du reagerer når du får varselet om tvangsfravikelse (utkastelse) fra utleier.