Misfornøyd med kjøp av nybygd bolig?

Hva kan jeg klage på?

Hva er en mangel?

Du kan klage på feil og mangler hvis huset ikke er i samsvar med avtalen eller offentligrettslige krav, slik som krav til elektrisk anlegg og ildsteder (bustadoppføringslova).

Det foreligger også en mangel dersom entreprenøren har gitt feil opplysninger, eller har unnlatt å gi opplysninger som er av betydning for deg. Det kan være nødvendig at du engasjerer en takstmann for å dokumentere feil og mangler ved boligen.

Hva gjør jeg hvis jeg oppdager feil før jeg har overtatt?

Du kan nekte å overta

Hvis huset lider av alvorlige mangler, for eksempel konstruksjonsfeil, kan du nekte å overta. Det samme gjelder dersom kommunen ikke har gitt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Du bør derfor be om å få se dokumentasjon på at dette er gitt, før du overtar boligen.

Før protokoll over mangler

Det er viktig å være klar over at boligen regnes som overtatt hvis du har flyttet inn, selv om det ikke er holdt en overtakelsesforretning. Standard Norge har utarbeidet blanketter som kan være nyttige å bruke ved overtakelse. Blankettene kan kjøpes på Standard Norges nettsider.

• Byggblankett 8430 C - Overtakelse av bygg og anlegg
• Byggblankett 8430 D - Overtakelse av bygg og anlegg – overtakelsesprotokoll
• Byggblankett 8430 E - Overtakelse av bygg og anlegg – mangelliste

Når bør jeg klage?

Klag innen rimelig tid

Selv om bustadoppføringslova gir fem års reklamasjonsfrist, er det viktig at du klager innen rimelig tid etter at du oppdaget mangelen. I verste fall kan du miste retten til å klage hvis du drøyer for lenge. Entreprenøren kan i tillegg gi deg en lengre klagefrist i form av en garanti. En garanti kan på den andre siden aldri begrense de rettighetene som loven gir deg.

Kravet kan foreldes

Foreldelsesfristen er tre år

Selv om du har reklamert innen rimelig tid og innenfor femårsfristen, kan ditt krav mot entreprenøren foreldes. Foreldelsesfristen er tre år og løper i utgangspunktet fra overtakelsestidspunktet.

Selv om du reklamerer straks og innenfor den femårige reklamasjonsfristen, foreldes kravet ditt hvis det går tre år uten at utbedringen skjer. Dersom du først oppdaget mangelen etter tre år, vil det løpe en tilleggsfrist på ett år fra du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.

Hvis entreprenøren lover å utbedre mangelen uten å gjøre noe, må du avbryte foreldelsesfristen ved å gå til domstolen. Du kan også avbryte foreldelsesfristen ved å klage skriftlig til Boligtvistnemnda.

Hva kan jeg kreve når det er feil eller mangler?

1. Holde tilbake betaling

Du kan holde tilbake så mye av betalingen som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket. Holder du tilbake mer penger enn det mangelen representerer, kan du bli pålagt forsinkelsesrenter.

2. Retting/reparasjon

Entreprenøren kan kreve å få rette feil og mangler selv, hvis reparasjonen skjer innen rimelig tid og uten vesentlig ulempe for deg. Du bør derfor ikke reparere den selv før du klager. Retter du selv, kan det innebære at du mister kravet ditt. Retting skal skje uten kostnader for deg.

3. Prisavslag

Du kan kreve prisavslag dersom entreprenøren ikke retter feilen eller mangelen. Du kan også kreve prisavslag dersom entreprenøren ikke har rettet mangelen innen rimelig tid. Prisavslaget skal som regel være lik kostnadene for retting. Hvis kostnadene blir urimelig høye i forhold til det mangelen betyr for deg, skal prisavslaget svare til den verdireduksjon som mangelen medfører.

4. Heving

Du kan heve avtalen dersom entreprenøren misligholder sine forpliktelser etter avtalen og/eller loven vesentlig.

5. Erstatning

Dersom du står igjen med et økonomisk tap etter å ha benyttet de mulighetene som er beskrevet ovenfor, kan du som hovedregel kreve at entreprenøren skal dekke økonomisk tap som er oppstått som følge av en mangel.

Hva gjør jeg hvis prisen overstiger prisoverslag?

Kan ikke overstige 15 prosent

Dersom entreprenøren har gitt prisoverslag, skal ikke sluttprisen overstige den oppgitte summen vesentlig, og maksimalt med 15 prosent. Dette gjelder ikke dersom det uttrykkelig er avtalt en annen grense, eller dersom entreprenøren har rett på betaling for tilleggsarbeid. Har du fått et nøyaktig pristilbud, er det dette tilbudet som gjelder. Er ikke betalingstiden avtalt, må du betale når entreprenøren krever det etter overtakelsen.

Krav til sikkerhetsstillelse

Be om dokumentasjon for sikkerhetsstillelse

Entreprenøren skal stille sikkerhet for oppfyllelsen av avtalen og eventuelle krav som oppstår de fem første årene etter overtakelsen. Slik sikkerhetsstillelse er særlig viktig dersom entreprenøren skulle gå konkurs. Sikkerheten kan stilles i bank eller gjennom garantiselskap. Be om dokumentasjon for sikkerhetsstillelsen. Du trenger ikke betale entreprenøren før han viser slik dokumentasjon.

Hvor mye kan entreprenøren kreve at jeg betaler på forhånd?

Loven setter grenser for hvor mye du må betale på forskudd

Dere kan avtale at du skal betale avdrag eller forskudd underveis. Loven setter grenser for hvor mye du er forpliktet til å betale på forskudd. Du er for eksempel ikke forpliktet til å betale større forskudd enn det som tilsvarer verdien av det arbeid og de materialer som er tilført eiendommen.

Minst 10 prosent av vederlaget kan ikke kreves betalt før etter overtakelsen. Har ikke entreprenøren stilt de garantier som kreves etter loven, er du ikke forpliktet til å betale forskudd eller avdrag i det hele tatt.

Hvordan går jeg frem for å klage?

1. Klag til selger

Hvis du ønsker å klage på feil eller mangler ved boligen du har kjøpt, må du først klage skriftlig til selger. Bruk gjerne Forbrukerrådets ferdige klagebrev. Husk å ta vare på en kopi av klagen, slik at du kan dokumentere klagen til senere. 

Hvis selger er konkurs, kan du fremme krav til garantisten.

2. Klag til Boligtvistnemnda, Forbrukertilsynet eller forliksrådet

Hvis du ikke kommer til enighet med selger, kan du ta saken inn for Boligtvistnemnda, Forbrukertilsynet eller forliksrådet.

Du avgjør i stor grad selv hvor du ønsker å klage inn saken. Noen ting det er greit å ha med seg; 

Boligtvistnemnda behandler bare tvister mellom forbruker og medlemmer fra Boligprodusentenes Forening

Nemnda tar også saker som gjelder fritidsseksjoner, eierseksjoner og tilbygg, men ikke saker om kjøp og salg av eldre boliger.

Dersom entreprenør ikke er tilsluttet en av de nevnte foreningene kan du ta saken til forliksrådet.

Du har også mulighet til å ta saken til mekling i Forbrukertilsynet. Svært omfattende saker vil kunne bli avvist fra mekling og henvist til nemnda eller forliksrådet.

OBS! Mekling i Forbrukertilsynet avbryter ikke foreldelsesfristen, som er på tre år. Dette betyr at du må melde inn kravet ditt til Boligtvistnemnda eller rettsvesenet (forliksråd eller tingretten) innen fristen, for at kravet ditt ikke skal gå tapt.