Mis­nøgd med kjøp av ny­bygd bu­stad?

Kva kan eg klage på?

Kva er ein mangel?

Du kan klage på feil og manglar dersom huset ikkje er i samsvar med avtalen eller offentlegrettslege krav, slike som krav til elektrisk anlegg og eldstader (bustadoppføringslova).

Det ligg òg føre ein mangel dersom entreprenøren har gitt feil opplysingar, eller har unngått å gi opplysingar som har mykje å seie for deg. Det kan vere naudsynt at du engasjerer ein takstmann for å dokumentere feil og manglar ved bustaden.

Kva gjer eg dersom eg oppdagar feil før eg har overteke?

Du kan nekte å overta

Dersom huset lir av alvorlege manglar, for eksempel konstruksjonsfeil, kan du nekte å overta. Det same gjeld dersom kommunen ikkje har gitt ferdigattest eller mellombels bruksløyve. Du bør derfor be om å få sjå dokumentasjon på at dette er gitt, før du overtek bustaden.

Før protokoll over manglar

Det bør førast protokoll over manglar, og det er lurt å gje entreprenøren ein frist for å reparere og utbetre. Protokollen bør i tillegg melde kven som var til stades, om du overtek bustaden eller nektar overtaking, og eventuelt om betaling blir tilbakehalden.

Det er viktig å vere klar over at bustaden blir rekna som overteke dersom du har flytt inn, sjølv om det ikkje er heldt ei overtakingsforretning. Standard Noreg har utarbeidt blankettar som kan vere nyttige å bruke ved overtaking. Blankettane kan kjøpast på Standard Noregs nettsider. 

• Byggblankett 8430 C - Overtakelse av bygg og anlegg
• Byggblankett 8430 D - Overtakelse av bygg og anlegg – overtakingsprotokoll
• Byggblankett 8430 E - Overtakelse av bygg og anlegg – mangelliste

Når bør eg klage?

Klag innan rimeleg tid

Sjølv om bustadoppføringslova gir fem års reklamasjonsfrist, er det viktig at du klagar innan rimeleg tid etter at du oppdaga mangelen. I verste fall kan du miste retten til å klage dersom du dryger for lenge. Entreprenøren kan i tillegg gi deg ein lengre klagefrist i form av ein garanti. Ein garanti kan på den andre sida aldri innskrenke dei rettane som lova gir deg.

Foreldingsfristen er tre år

Sjølv om du har reklamert innan rimeleg tid og innanfor femårsfristen, kan kravet ditt mot entreprenøren foreldast. Foreldingsfristen er tre år og spring i utgangspunktet frå overtakingstidspunktet.

Sjølv om du reklamerer straks og innanfor den femårige reklamasjonsfristen, blir kravet forelda dersom det går tre år utan at utbetringa skjer. Dersom du fyrst oppdaga mangelen etter tre år, vil det springe ein tilleggsfrist på eitt år frå du oppdaga eller burde ha oppdaga mangelen.

Dersom entreprenøren lover å utbetre mangelen utan å gjere noko, må du avbryte foreldingsfristen ved å gå til domstolen. Du kan òg avbryte foreldingsfristen ved å klage skriftleg til bustadtvistnemnda.

Kva kan eg krevje når det er feil eller manglar?

1. Halde tilbake betaling

Du kan halde tilbake så mykje av betalinga som er naudsynt for å sikre at kravet blir dekt. Held du tilbake meir pengar enn det som mangelen representerer, kan du bli pålagd forseinkingsrenter.

2. Retting/reparasjon

Entreprenøren kan krevje å få rette feil og manglar sjølv, dersom reparasjonen skjer innan rimeleg tid og utan vesentleg ulempe for deg. Du bør derfor ikkje reparere sjølv før du klagar. Rettar du sjølv, kan det innebere at du mister kravet ditt. Retting skal skje utan kostnader for deg.

3. Prisavslag

Du kan krevje prisavslag dersom entreprenøren ikkje rettar feilen eller mangelen. Du kan òg krevje prisavslag dersom entreprenøren ikkje har retta mangelen innan rimeleg tid. Prisavslaget skal som regel vere like kostnadene for retting. Dersom kostnadene blir urimeleg høge i forhold til det som mangelen betyr for deg, skal prisavslaget svare til den verdireduksjon som mangelen medfører.

4. Heving

Du kan heve avtalen dersom entreprenøren mislegheld forpliktingane sine etter avtalen og/eller lova vesentleg.

5. Erstatning

Dersom du står igjen med eit økonomisk tap etter å ha nytta dei moglegheitene som er skildra ovanfor, kan du som hovudregel krevje at entreprenøren skal dekkje økonomisk tap som er oppstått som følgje av ein mangel.

Kva gjer eg dersom prisen overstig prisoverslaget?

Kan ikkje overstige 15 prosent

Dersom entreprenøren har gitt prisoverslag, skal ikkje sluttprisen overstige den oppgitte summen vesentleg, og maksimalt med 15 prosent. Dette gjeld ikkje dersom det uttrykkjeleg er avtalt ein annan grense, eller dersom entreprenøren har rett på betaling for tilleggsarbeid. Har du fått eit nøyaktig pristilbod, er det dette tilbodet som gjeld. Er ikkje betalingstida avtalt, må du betale når entreprenøren krev det etter overtakinga.

Krav til sikkerheitsstilling

Be om dokumentasjon på sikkerheitsstilling

Entreprenøren skal stille sikkerheit for oppfyllinga av avtalen og eventuelle krav som oppstår dei fem fyrste åra etter overtakinga. Slik sikkerheitsstilling er særleg viktig dersom entreprenøren skulle gå konkurs. Sikkerheita kan stillast i bank eller gjennom garantiselskap. Be om dokumentasjon for sikkerheitsstillinga. Du treng ikkje betale entreprenøren før han viser slik dokumentasjon.

Kor mykje kan entreprenøren krevje at eg betaler på førehand?

Lova set grenser for kor mykje du må betale på forskot

De kan avtale at du skal betale avdrag eller forskot undervegs. Lova set grenser for kor mykje du er forplikta til å betale på forskot. Du er for eksempel ikkje forplikta til å betale større forskot enn det som tilsvarer verdien av det arbeidet og dei materialane som er tilført eigedomen.

Minst 10 prosent av vederlaget kan ikkje krevjast betalt før etter overtakinga. Har ikkje entreprenøren stilt dei garantiane som blir kravde etter lova, er du ikkje forplikta til å betale forskot eller avdrag i det heile.

Korleis går eg fram for å klage?

1. Klag til seljar

Dersom du ønskjer å klage på feil eller manglar ved bustaden du har kjøpt, må du fyrst klage skriftleg til seljar. Bruk gjerne Forbrukarrådets ferdige klagebrev. Hugs å ta vare på ein kopi av klaga, slik at du kan dokumentere klaga til seinare.

Dersom seljar er konkurs, kan du fremje krav til garantisten.

2. Klag til bustadtvistnemnda, Forbrukertilsynet eller forliksrådet

Dersom du ikkje blir samd med seljar, kan du ta saka inn for bustadtvistnemnda, Forbrukarrådet eller forliksrådet.

Du avgjer i stor grad sjølv kvar du ønskjer å klage inn saka. Nokre ting det er greitt å ha med seg

Bustadtvistnemnda behandlar berre tvistar mellom forbrukar og medlemer frå:

Nemnda tek også saker som gjeld fritidsseksjonar, eigarseksjonar og tilbygg, men ikkje saker om kjøp og sal av eldre bustader.

Dersom entreprenør ikkje er tilslutta ein av dei nemnde foreiningane kan du ta saka til forliksrådet.

Du har også høve til å ta saka til mekling i Forbrukertilsynet. Svært omfattande saker vil kunne bli avviste frå mekling og vist til nemnda eller forliksrådet.

OBS! Mekling i Forbrukertilsynet avbryt ikkje foreldingsfristen, som er på tre år. Dette betyr at du må melde inn kravet ditt til Boligtvistnemnda eller domstolen (forliksråd eller tingretten) innan fristen, for at kravet ditt ikkje skal gå tapt.